Nieuws

Huurverlaging voor duizenden huurders

Door de wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntenstelsel waarmee de maximale huurprijs van een huurwoning wordt berekend, hebben duizenden huurders vanaf oktober recht op huurverlaging.

Huurverlaging

Het gewijzigde puntensysteem -waar de WOZ-waarde van een woning een grote rol in speelt- gaat op 1 oktober in. Diverse woningcorporaties lieten al weten dat zij waar nodig de huren verlagen. Zoals bijvoorbeeld Mitros (bij 1838 huurders), Woonstad Rotterdam (bij 2500 huurders) en Staedion (bij 1415 huurders). Ook een deel van het woningbezit van commerciële verhuurders valt onder het puntenstelsel.  Vesteda, een van de grote commerciële verhuurders, liet eveneens weten de huren te verlagen als de nieuwe puntentelling uitwijst dat de huur te hoog is.

Zelf controleren

Verhuurders zouden uit zichzelf de huren moeten verlagen als de huurder daar recht op heeft. Toch roept de Woonbond u op vooral ook zelf te controleren of u recht heeft op huurverlaging. Daarvoor moet u de WOZ-waarde van uw huurwoning weten. Die kunt u opvragen bij de gemeentelijke belastingdienst of bij uw verhuurder. Vervolgens kunt u op de website van de Huurcommissie berekenen wat per 1 oktober uw maximale huurprijs is. Betaalt u op dit moment een hogere huur dan die maximale huurprijs? Dan heeft u recht op huurverlaging.  Met de modelbrief van de Huurcommissie kunt u dat aan uw verhuurder laten weten.

Niet alleen huurverlaging

De maximale toegestane huur zal op veel plekken ook stijgen. Vooral in populaire wijken met een relatief hoge WOZ-waarde. Dit betekent niet dat de huurprijs daar ineens omhoog kan. De huur mag jaarlijks maar 1 keer verhoogd worden, volgens een door het ministerie bepaald percentage. Maar op de langere duur, als woningen opnieuw verhuurd worden, zullen de huurprijzen in populaire gebieden steeds verder stijgen. De Woonbond maakt zich dan ook zorgen over het betaalbare aanbod in deze gebieden.

Meer informatie

Vragen over het gewijzigde puntenstelsel of uw recht op huurverlaging? Lees ons webdossier puntentelling, koop de brochure Woningwaarderingsstelsel 2015 of bel de Huurderslijn, onze telefonische ledenservice. Om advies te krijgen van de Huurderslijn, moet u lid zijn van de Woonbond.

Zie ook:


Ontwikkeling betaalbaarheidsmonitor

De betaalbaarheid en de beschikbaarheid van woningen in de huur- en koopsector staan onder druk. Gemeenten, huurders en woningcorporaties werken met elkaar samen om daar oplossingen voor te vinden.
Geldzorgen

Daarom zijn de Woonbond, G4, G32, VNG/KING en Aedes van plan om samen een “Woonmonitor betaalbaarheid en beschikbaarheid” te ontwikkelen.

Het is de bedoeling om in de monitor ieder jaar cijfers over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor bewoners in kaart te brengen en deze voor iedereen inzichtelijk te maken. De monitor zal bestaan uit zowel landelijke als lokale cijfers. De initiatiefnemers zijn inmiddels gestart met een haalbaarheidsonderzoek. Het haalbaarheidsonderzoek is ook bedoeld om er voor te zorgen dat vergelijkbare cijfers gebruikt worden, zodat overeenstemming bestaat over de ontwikkelingen op gemeente- en wijkniveau. Zo ontstaat er voor alle partijen een basis voor het opstellen van woonbeleid, het maken van prestatieafspraken en voor het bespreken van de effecten van beleid met het Rijk.

Planning

Het haalbaarheidsonderzoek wordt eind december 2015 afgerond. Afhankelijk van het resultaat, kan het ontwikkelen van een landelijke woonmonitor direct daarna starten.


Hogere liberalisatiegrens nodig

Het pleidooi voor een lagere liberalisatiegrens is een verkapte aanval op de voorraad betaalbare sociale huurwoningen, stelt de Woonbond in een reactie op de oproep van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De NVM wil de liberalisatiegrens verlagen naar 618 euro.
Huurprijs berekenen

Momenteel ligt de grens op 710 euro. Volgens de Woonbond laten de lange wachtlijsten zien dat er een groot tekort is in de sociale huursector. Door de liberalisatiegrens te verlagen schuiven er straks meer van deze woningen naar de vrije sector, waardoor het tekort aan betaalbare huurwoningen alleen maar groeit.

Woningen die onder de liberalisatiegrens worden aangeboden, mogen niet stijgen boven de wettelijke maximale prijs volgens het puntensysteem. Woningen die boven de grens worden aangeboden worden niet begrensd door het puntenstelsel. Door het verlagen van de liberalisatiegrens, kunnen meer woningen dus ongelimiteerd in huurprijs stijgen. Ronald Paping, directeur van de Woonbond: ‘Dit zorgt voor minder betaalbaar aanbod, niet voor meer. Makelaars die woningen voor het middensegment willen gaan aanbieden, moeten dat gaan doen. Daar hoeft de sociale woningvoorraad niet voor in de uitverkoop.’

Hogere liberalisatiegrens

Middeninkomens zijn juist gediend met een hogere liberalisatiegrens. Dat er weinig aanbod is voor het middensegment komt omdat woningen die boven de liberalisatiegrens worden aangeboden niet onder het puntensysteem vallen voor hoge prijzen kunnen worden verhuurd.


Blok gooit huurbescherming overboord

Minister Blok wil eenjarige huurcontracten mogelijk maken. Dit najaar stuurt hij een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer, liet hij vanochtend weten in het Algemeen Dagblad (AD).
Bloknomade

Bij een dergelijk contract loopt de overeenkomst automatisch na een jaar af. De Woonbond is tegen deze aantasting van de bescherming van huurders.

Minister Blok hoopt op deze manier meer aanbod te creëren van huurwoningen in het middensegment, schrijft de krant. Volgens Blok willen kleine particulieren wel een woning verhuren, maar deinzen ze terug door de huurbescherming. ‘De kleine particulier vindt dit een spannende markt,’ aldus Blok in het AD. ‘Met tijdelijke contracten kunnen we hem hopelijk een duwtje in de rug geven.’ De mogelijkheid blijft wel bestaan om na een jaar tijdelijke verhuur het contract om te zetten in een contract voor onbepaalde tijd. De Woonbond ziet door de stapeling van mogelijkheden voor tijdelijke contracten steeds meer onzekerheid ontstaan voor starters op de huurmarkt.

Afhankelijke positie

De jaarcontracten zorgen voor een nog ongelijkere positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder. Een huurder die kans wil maken op een vast contract zal zich eerder koest houden over gebrekkig onderhoud en een te hoge huurprijs of te hoge servicekosten. Daarnaast zullen meer huurders noodgedwongen moeten verhuizen, wat een hoop stress en kosten met zich meebrengt.

Schaarste

Het probleem van schaarste op de woningmarkt wordt met tijdelijke contracten ook niet opgelost. Tijdelijke contracten zullen vooral ten koste gaan van nieuwe contracten. Er is dus eerder sprake van het herverdelen van schaarste. Volgens de Woonbond is er vooral behoefte aan een groter aanbod van betaalbare huurwoningen, om zo de lange wachtlijsten aan te pakken.

zie ook:


Grote zorgen aanbod betaalbare huurwoningen

Huurders zijn de afgelopen jaren opgezadeld met torenhoge huren, en woningzoekenden lopen tegen enorme wachtlijsten aan,’ stelt Woonbonddirecteur Ronald Paping. ‘De trendbreuk die nodig is om voldoende betaalbare huurwoningen te garanderen wordt met deze Miljoenennota niet ingezet.

De Woonbond is blij dat er niet bezuinigd wordt op de huurtoeslag, maar stelt dat de druk op het huurtoeslagbudget groot blijft door de enorme huurstijgingen van de afgelopen jaren. Zo zijn de huren volgens het CBS in de periode 2013-2014 met bijna 10% gestegen en komt de gemiddelde huurstijging voor de gereguleerde sector in 2015 uit op 2,6%, 1,6% hoger dan de inflatie. ‘Steeds meer huurders zijn financieel in de knel geraakt door het huurbeleid van de afgelopen jaren,’ aldus Paping in reactie op de vandaag verschenen Rijksbegroting.

De verhuurdersheffing die sociale verhuurders moeten betalen stijgt dit jaar naar 1,3 miljard euro. Dit staat haaks op de noodzaak om te investeren in voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen. De landelijke huurdersvereniging maakt zich ernstig zorgen om de beschikbaarheid van huurwoningen in het goedkope segment en het middensegment. Vooral bij sociale huurwoningen (huren tot € 710 per maand) nemen de tekorten snel toe. Paping: ‘De verhuurdersheffing moet van tafel en ingezet worden om betaalbare huurwoningen te realiseren.’ In de begroting wordt juist gesproken over de inzet op duurdere huurwoningen.

Daarnaast wordt er in de begroting gesproken over het verruimen van de mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten. De Woonbond wijst erop dat dit de rechten van huurders aantast, en geen oplossing is voor het echte probleem, namelijk een tekort aan betaalbare huurwoningen.

zie ook:


Bewoners moeten meedoen aan Agenda Stad

Woonbonddirecteur Ronald Paping heeft de Tweede Kamer vorige week op het hart gedrukt de bewoners van steden niet uit het oog te verliezen bij het opstellen van de “Agenda Stad”. Ook het Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners (LSA) vindt dat bewoners een volwaardige partij moeten zijn bij het vormgeven van steden. Het LSA werkt daarom aan een “BewonersAgenda Stad” en nodigt huurders uit om mee te doen.
Afrikaanderwijk in Rotterdam
Afrikaanderwijk in Rotterdam

In de Miljoenennota 2015 heeft het kabinet een “Agenda Stad” aangekondigd om de groei, leefbaarheid en innovatie in Nederlandse steden te versterken. De aanleiding voor die Agenda volgt uit de belangrijke rol die steden spelen in de ontwikkeling van de economie en de groei van de werkgelegenheid. Nederland zal tijdens zijn EU voorzitterschap in de eerste helft van 2016 ook aandacht schenken aan de stad en de ontwikkeling van een “Europese Agenda Stad”.

In een hoorzitting over de Agenda Stad op 10 september waarschuwde Paping ervoor dat die agenda tot nu toe vooral economisch is. Hij vroeg aandacht voor drie punten. Ten eerste sprak hij zijn zorg uit dat er een sterke segregatie ontstaat tussen arme en rijke wijken. Door het nieuwe puntenstelsel en de Donnerpunten zijn woningen in ‘betere’ wijken duurder geworden en vaker geliberaliseerd of verkocht. Paping riep op tot een ander beleid om te voorkomen dat populaire wijken niet langer betaalbaar zijn voor mensen met lage of bescheiden middeninkomens. Het ideaal van de ongedeelde stad zou een belangrijk onderdeel van de Agenda Stad moeten zijn.

Sociaal investeren

Daarnaast wees Paping erop dat de aandacht voor de sociale kant mist. Het is nog maar een paar jaar geleden dat wijkaanpak en stedelijke vernieuwing in het beleid centraal stonden. Inmiddels heeft de regering dit overboord geworpen en moet alles door ‘participatie’ worden opgelost. Paping waarschuwde de Kamerleden dat er groepen burgers zijn die dit niet lukt. Hierdoor groeit de tweedeling in de stad. Ook andere sprekers in de hoorzitting, zoals Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw, waarschuwden dat het niet werkt om in zwakkere wijken er op te vertrouwen dat ‘de markt’ problemen gaat oplossen.

Bewoners maken de stad

Ten slotte drukte Paping de Kamerleden op het hart dat nadenken over de inrichting van de stad niet zonder de bewoners kan. Er moet ruimte zijn voor bewonersinitiatieven, voor (woon)coöperaties en zelfbeheer en voor de mogelijkheid tot meepraten en meebeslissen door bewoners. Paping wees op de BewonersAgenda Stad die het LSA aan het opstellen is. ‘Bewoners maken immers de stad.’

Crowdsourcing

Een eerste versie van die BewonersAgenda is al aangeboden aan BZK-minister Plasterk, maar voor de definitieve versie verzamelt het LSA de komende weken nog ideeën en oplossingen van actieve bewoners aan de hand van de vraag wat zij nodig hebben om hun initiatieven en projecten in de stad effectiever en met meer plezier uit te voeren.

Draag bij aan de BewonersAgenda

Thijs van Mierlo van het LSA roept ‘alle georganiseerde huurders op om hun stempel op de BewonersAgenda te drukken, zodat het domein wonen er nadrukkelijk in wordt meegenomen. Het recht op de wooncoöperatie is daar bijvoorbeeld een onderdeel van.’ De definitieve BewonersAgenda Stad wordt op de Landelijke Bewonersdag op 28 november 2015 aangeboden aan minister Plasterk.

Bron: woonbond.nl/nieuws/